O que é o "efeito Dolina" e por que se tornou um dos principais riscos no mercado imobiliário da Rússia e da CEI. Análise das ameaças para investidores, causas de anulações judiciais de transações e recomendações para proteção do comprador.
O termo "efeito Dolina" entrou em uso após um caso de destaque, relacionado à famosa cantora Larisa Dolina. Com esse nome, refere-se a um esquema fraudulento onde o vendedor de um apartamento (geralmente uma pessoa idosa) cancela a transação judicialmente, alegando que se tornou vítima de golpistas. Esse esquema permite que o "vendedor" recupere o apartamento, mantendo o dinheiro pago pelo comprador. A aparição do termo foi registrada na mídia e até em fontes enciclopédicas: por exemplo, no final de 2025, saiu na Wikipédia um artigo com uma descrição detalhada desse fenômeno (principalmente relacionado a casos envolvendo vendedores idosos).
História do surgimento do termo
No centro da narrativa está o caso de Larisa Dolina. No verão de 2024, a cantora vendeu seu apartamento em Moscou, entregando o dinheiro recebido a criminosos (parte através de "contas seguras"), e posteriormente descobriu que havia sido enganada. Em setembro de 2025, o tribunal declarou a transação inválida devido a um "vício de vontade" de Dolina (ela foi induzida a erro), devolvendo-lhe o apartamento, enquanto a compradora perdeu tanto a casa quanto o dinheiro. Esse precedente impactante serviu como um sinal: histórias semelhantes começaram a surgir por todo o país. Vendedores e seus familiares começaram a entrar com ações judiciais buscando reaver suas propriedades, alegando que foram enganados. Na mídia e em comunidades jurídicas, esse esquema passou a ser chamado de "efeito Dolina", onde um único precedente se transformou em um medo generalizado no mercado imobiliário de segunda mão.
Essência jurídica do problema
O conflito de interesses jurídicos aqui é simples: por um lado, a proteção dos direitos do "vendedor prejudicado" (especialmente se idoso e vulnerável) ao reaver sua propriedade, e por outro, os direitos do comprador de boa-fé em manter o imóvel adquirido. Como é geralmente impossível provar a ligação criminosa do comprador com os golpistas, os tribunais frequentemente aplicam normas que protegem o vendedor de engano ou erro. As principais razões para declarar uma transação inválida são erro substancial do vendedor ou engano (art. 178, 179 do Código Civil da Federação Russa).
- Os tribunais frequentemente consideram transações envolvendo vendedores vulneráveis como inválidas com base nos artigos 177–179 do Código Civil da Federação Russa (incompetência, erro, fraude).
- Na prática, após contestar o contrato, o comprador fica sem a propriedade, e o dinheiro pago raramente é devolvido — frequentemente os fundos permanecem "sob custódia" até a conclusão do processo criminal contra os golpistas.
- A posição dos tribunais consiste em proteger a "parte vulnerável" da transação: se for provado que o vendedor agiu "sem plena consciência" (devido à idade, doenças, estresse ou pressão), o contrato é rescindido, independentemente da legalidade formal da documentação.
Escala e consequências para o mercado
O problema se expandiu bem além de um único caso: em 2025, milhares de transações foram contestadas em toda a Rússia devido a esses esquemas. Mesmo que os números oficiais de transações permaneçam estáveis, os participantes do mercado relatam um aumento na ansiedade. Compradores estão se afastando de transações com preços suspeitos ou envolvendo vendedores idosos e exigindo garantias adicionais. Muitas transações de segunda mão agora são acompanhadas de verificações e condições extras.
- Nas grandes cidades, observa-se um aumento acentuado nas transações seguras: por exemplo, os notários de São Petersburgo relatam que, até o outono de 2025, o número de transações através de depósito notarial mais que dobrou.
- Corretoras de imóveis observam que as transações envolvendo "apartamentos de aposentados" estão se tornando mais complicadas: são exigidos laudos do dispensário psiconeurológico, participação de familiares do proprietário, gravação de audiências em vídeo e uma análise meticulosa da documentação.
- Há uma possível diminuição da liquidez desse tipo de imóvel: o mercado teme ofertas "voláteis", e as casas de aposentados estão sendo negociadas com desconto ou permanecendo à venda por mais tempo.
Riscos para compradores e vendedores
- Comprador: perda do direito de propriedade (o apartamento é devolvido ao antigo proprietário), congelamento de investimentos e obrigações hipotecárias, custos judiciais prolongados e riscos reputacionais.
- "Vendedor"-vítima: risco de ficar sem apartamento e sem dinheiro (especialmente se os fundos foram transferidos para golpistas), pressão de familiares e autoridades, necessidade de prestar depoimentos e participar de litígios.
Reação do governo e da comunidade profissional
O governo começou a acompanhar atentamente a situação. Na Duma do Estado, projetos de lei e medidas de proteção estão sendo discutidos: sugere-se a exigência de certificação notarial obrigatória para transações imobiliárias, seguro obrigatório para apartamentos em circunstâncias especiais, e a introdução de um "período de resfriamento" (retenção de fundos em depósito bancário por alguns dias). As agências estão coordenando a avaliação da prática judicial. Associações profissionais também estão propondo novos padrões: por exemplo, ampliar os direitos dos notários para verificar o histórico do imóvel e a condição do vendedor, reforçar a conformidade bancária (proibição de "contas seguras") e elaborar recomendações para corretores ao lidarem com proprietários vulneráveis.
Recomendações práticas para compradores
Para minimizar o "efeito Dolina" em uma transação específica, os compradores devem:
- Verificar atentamente o vendedor e o imóvel: solicitar uma certidão atual do Registro Imobiliário (revela a cadeia de proprietários e restrições), estudar documentos que estabelecem direitos e verificar a presença de ônus.
- Avaliar a condição do vendedor: encontrar-se pessoalmente, esclarecer a situação familiar e patrimonial, analisar sinais suspeitos (desconto acentuado, urgência, estado emocional).
- Realizar a transação sob a supervisão de especialistas: envolver um advogado experiente e notário, formalizar os pagamentos através de crédito bancário ou depósito notarial, onde os fundos são entregues ao vendedor somente após o registro da transação.
- Buscar garantias: se possível, envolver familiares do vendedor ou fiadores na transação, que confirmem a voluntariedade de sua manifestação de vontade e estejam dispostos a devolver o dinheiro ao comprador caso a transação seja cancelada.
- Considerar o seguro de título: essa apólice pode compensar os fundos pagos no caso de a transação ser posteriormente considerada inválida.
Recomendações práticas para proprietários idosos
Para evitar se tornar parte de uma história como essa, os proprietários idosos de imóveis devem:
- Não confiar em ligações suspeitas: ignorar mensagens "de órgãos" e ofertas para transferir dinheiro para "contas seguras", vindas de desconhecidos.
- Consultar antes da venda: discutir as condições com familiares confiáveis e com um advogado, não realizar transações urgentes sob pressão, e não assinar documentos sem compreender seu conteúdo.
- Formalizar transações de forma confiável: se possível, realizar certificação notarial e inventário do patrimônio, evitar a concessão de procurações amplas sem necessidade.
- Utilizar mecanismos de proteção: em acordo com familiares, formalizar procurações limitadas, tutela ou proibição de registrar transações sem a participação pessoal. Também é aconselhável considerar a vontade ou contrato de casamento, para determinar previamente o destino da propriedade.
Cenários futuros possíveis
Se a prática atual continuar, o número de disputas judiciais e a desconfiança só aumentarão: as transações se tornarão mais caras e demoradas, e o segmento com vendedores idosos pode desacelerar. Ao mesmo tempo, as autoridades e o setor privado estão buscando equilibrar interesses. As medidas discutidas incluem a ampliação da prática de seguro de título obrigatório, introdução de um "período de resfriamento" (por exemplo, retenção de fundos em banco por uma semana), criação de registros centralizados de riscos e verificações obrigatórias da condição mental e financeira do proprietário da transação.
Conclusões
O "efeito Dolina" não é um simples caso isolado de notoriedade, mas um sintoma da vulnerabilidade sistêmica do mercado imobiliário a fraudes e incertezas legais. Os investidores devem ter em mente que as transações imobiliárias exigem preparação cuidadosa e apoio profissional, especialmente se o vendedor for vulnerável. Apenas uma abordagem abrangente — uma verificação aprofundada do imóvel, acompanhamento notarial, organização cuidadosa dos pagamentos e seguro de riscos — permitirá evitar perdas onerosas. Sem essas medidas, o "efeito Dolina" pode afetar praticamente qualquer comprador de imóveis.
